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重生2008:我阅读能赚钱:第583章 智慧城市住宅定价有些过高呀!

    智慧城市第一期住宅在去年就完成了装修,但星海集团一直都没有宣布定价和销售。

    星海集团宣布过在今年下半年进行销售,目前定价方案需要由沐阳审核并签字,但他就一直拖着,他觉得之前还没到合适的销售时机。

    现在H城的房产非常火,全城新房均价已经接近六万元了,比历史均价还要高两万,这是由于H城已经成为全国科技中心、GDP城市榜首。

    有些投资者称,星海集团硬把H城的格局给改变了。

    智慧城市,也成为全球焦点。

    这一天,7月29日,上午十点钟,沐阳召开了高层会议,参与人员有周晨、杨海和智慧城市的项目管理人员,也邀请了当地ZF代理人和股东代表参加。

    智慧城市并不是只有星海集团这个大股东,但可以直接行使执行权,其他股东不得干预,这在签订合作协议之前就商议好的。

    虽然小股东不能干预,但有重要信息和财务知情权、监督权,也可以提出建议。

    所以,沐阳召开智慧城市的定价会议,也让周晨通知了相关股东代表。

    第一期三万套住宅房子,就价值数千亿元,所以沐阳也是很重视定价方案。

    如果卖得不好,肯定会影响后面四期销售。

    一般来说,第一期最优惠,销售好的话,然后后面几期都要贵一些。

    还有商铺和写字楼招商事宜,也会在会议中把大概方案定下来。

    沐阳看过住宅定价方案、商铺和写字楼招商方案,招视了下参会人员后,坐在主位上,开门见山说道:“今天的会议话题就是智慧城市的住宅定价方案、商铺和写字楼招商方案,这两套方案我都看过了。

    我不是这个房地产行业的人,理论知识没有专业人士懂得那么深,但对市场的分析,我有自己的见解。

    不过,我想先听听你们制定的住宅定价方案的理由。

    方业你是智慧城市的总负责人,这套方案是你们制定的,说关键点。”

    一名穿着西装、年约四十五岁的中年男人站起身向沐阳微鞠躬了下,然后坐下,朗声说道:“董事长,各位领导,你们好。

    我们定价,是根据土地成本、建筑成本、位置和环境、市场需求、市场竞争、政策影响和附加服务等因素综合来定价的,以目前的情况来看,智慧城市的附加服务影响非常大,不仅全国投资客,还有海外投资客都看准了智慧城市,都想抢到更多套的房子。”

    “拿BJ中心地带西城来说,住宅均价已经达到十二万元,申城、深市核心地段,住宅均价也超过了十万元。

    智慧城市周边住宅均价这两年涨得也飞速,已经达到六七万元了,甚至个别楼盘已经达到七八万元了,已经不比西湖核心区域低了。”

    “智慧城市的住宅,配套设施好,房子质量有保障,物业统一管理,卖便宜了,对不起它。”

    ……

    方业说了许多,从开始的理论,再打开PPT针对调查的市场数据进行分析。

    他们方案中的定价,当然要算入公摊面积。

    智慧城市的房子,由于有很多配套设施,如果真全算公摊面积的话,那就多了。

    为了避免顾客对智慧城市的房子有太多不好的争议,方业说,把公摊面积率定为20%,然后多出的公摊面积,就当是“送”了,让客户觉得赚到了,更利于销售。

    关于公摊面积这一事,沐阳他看过方案,思考过利弊,还想了好几天时间。

    目前国内已经流行公摊面积,如果取消的话,房子标价肯定要高许多。

    比如原来89平方的,一般实际的面积是70平方左右,公摊率约21%,这70平还包括墙厚。阳台这些,可能就是半送半卖,也有全送。

    假如原来卖一万一平,可不是意味着房价仅涨21%,而是要涨(89-70)/70=14%。

    也就是说,要卖27万一平才摊平原来的总价89万元。

    而不是还是卖一万一平,总价才70万,那是不可能的!

    这个定价,如果销售稍微差点,房地产公司多半要亏本了。

    所以,指望去除公摊面积就能降总价,这都是消费者一厢情愿的想法,房开可不乐意这么做,该赚多少还是赚多少。

    换句话说,即使消费者以为减少公摊面积能够降低房价,但实际上房地产公司不会因此降低总价,而是通过其他方式来补偿这部分面积的成本。

    因此,消费者在购房时需理性看待房价和面积的关系,避免被虚低或虚高价格所迷惑。

    也就是说,星海集团搞新颖取消公摊面积,但总价并不变,民众不一定能接受。

    实际就是换汤不换药,意义不大,反被民众吐槽,总价没降,单价还显得“贵”死了,吃力不讨好。

    另外,如果取消公摊面积,房开在建造房子时,肯定想办法缩减公摊面积,比如楼梯口小了,电梯外空间也小了,同样影响使用者。

    当然,肯定会影响设计,会尽量把室内所得面积变大,但相应地减少公摊面积。

    取消公摊面积计算,当然也有好处,比如每个业主所占的面积更真实合理,不再存在高层楼层住户面积过小、低层楼层住户面积过大的情况,从而实现更加公平合理的分配。

    但总的来说,只要总价没变,总物业费没变,对业主来说没什么影响,得不到实际好处。

    如今,按照现行政策要求,实际售房时,都会公布实际面积和公摊面积占比率,只是需要消费者计算户型实际情况,实际得房面积,有多少是赠送的,买房不能光看单价高低。

    有些房子,房本95平方的,实得面积比不上房本89平方的,这是很普遍的现象。

    比如这个89平方的,全赠送大阳台,它有飘台,而这个95平方的,阳台面积小,可能只是半送,甚至还没有阳台。

    星海集团在公布房价时,一样会透明地公布实际所得面积、阳台面积和公摊面积情况,户型图、实际户型与样板房面积都一致,不能让销售人员误导消费者。

    沐阳坐在沙发上,听方业及其他人向他汇报。

    定价方案上,他大概看了下,普通住宅定价没有低于十万元一平,最差位置的一楼都定价十万元一平,均价达到14万元一平。

    要是大平层和别墅,单价就更贵了。

    “你们定的这个价格,没坑穷人呀。”沐阳扬了下眉毛,笑了笑说。

    众人愣了下,才知道沐阳是开玩笑,然后也跟着笑了起来。

    方业尴尬笑道:“董事长,我们是这样想的,既然坑不到穷人,卖九万和十万,差别也不大,那就干脆按照需求量来定价,全国但凡有些钱的,都想往智慧城市挤。”

    沐阳点了点头:“有点意思,不过还需要考虑一下市场的接受度,这个价格可能已经超出大部分人的预想价格了。如果销售不佳,会直接影响到后面四期的销售。”

    方业很认真地说:“是的,注定是少部分人的市场,智慧城市的房子,穷人真不用考虑,这很无奈。

    就算我们卖五万,穷人还是买不起,然后消费者都会抢着要,最后转手卖。

    我们第一期有3万套住宅,五期15万套,但相当于全国富豪来说,这并不算多。

    根据相关数据统计,去年国内净资产过亿家庭就有3万户,而千万净资产达到两百万户,主要集中在一线城市。

    也许这个数据有些失真,毕竟只是抽调,但也相差不大的。

    我们打造全球顶级的智慧城市生态圈,高端配套,真不怕卖不出去。

    我们可以先公布一房一价,看看有多少人将会订金抢号,如果交订金人数过少,我们可以再搞促销活动。”

    沐阳闻言,感觉方业分析得有头有理,现在H城经济实力已经超过北上广深,发展潜力无穷,只要智慧城市运营成功,就硬造出来一个国际科技大都市。

    转问其他人:“你们有意见的,说说看。”

    周晨说道:“房地产我不太了解,但我希望销售时,一定要跟客户讲清楚,不能隐瞒重要信息,欺骗客户,这个订金,如果客户没有及时选到房子,要及时退回去,一定不能破坏星海集团的声誉,否则得不偿失。”

    “好的,周总,我们一定会严格遵守诚信经商,严格培训销售人员。”方业郑重点头。

    “智慧城市牵扯到太多的利益,不能有任何中间商存在。

    选定房子后,如果客户觉得后悔了,在合同中确认,而且你们一定要跟客户讲清楚毁约金。”沐阳建议道,虽然没取消成公摊面积,但在交易上,可以偏向客户一些。

    江南省买房,一般在选号之前,客户要交订金,订金一般是十万,但最多不会超过总房价的10%。

    现场选定房子后,确认之后,这个订金就变成定金,要划入购房款了。

    现场选号,不会进行交付贷款或全款的,因为搞合同太费时间,还需要公证人,手续非常复杂,当场搞不定的。

    结束选号之后,房开公司要准备合同了。

    一套房子就是一大沓合同,都有好几十页,需要签字的地方非常多,工作量非常大。

    在这段时间内,由于房子是现成的,房开会通知客户开始办贷款了,准备全款的,就要准备好钱了。

    然后房开选定一个时间和准业主签订合同,办理好合同,业主就能拿到钥匙了。

    如果客户后悔,不想要选写的房子了,那肯定要从订金中扣除毁约金,因为这种毁约的行为影响了销售。

    如果不这样,比如说有人想恶搞房开公司,预订了许多套房子,最后全毁约,这对房开公司来说肯定不利。

    所以,沐阳并不认为选号之前交付订金是件坏事。

    “好的,我明白。”方业点头,把周晨和沐阳的话给记下来。

    接下来,大家讨论了一会。

    沐阳看到大家没什么异议后,拍了下桌子上的方案:“那好,就按照你们的方案来推进吧。”

    说完后,这个会议也就结束了。

    第二天,

    当地ZF和星海集团联合公布智慧城市一房一价文件,很快传到网络上。

    朱运标好久没有逛论坛了,工作的忙碌,生活上的蝇营狗苟,根本就没有时间,只是偶尔逛下也是找资料。

    今天,网络上又爆出星海集团的热点新闻,让他多看了一眼。

    “星海集团公布一房一价了?最低十万一平?”

    “真的是不坑穷人呀,开始还以为能买一套大面积的,现在能买到一套小面积的就不错了。”

    他14年开始和朋友合伙倒腾,今年行情急转直下,几年下来留下一地鸡毛。

    真是干着操卖白(粉)的心,拿着买白菜的钱。

    几个人聚在一起商议了一下,干脆把公司卖掉了。

    开公司是亏本了,还不如他倒腾比特币,目前账号显示可卖一千五百多万元,他打算清掉,买下智慧城市的房子,算是给孩子留个保障。

    比特币这东西,他看不透未来形势,当年只是瞎买了一些,想不到还大赚了,这是运气。

    做生意还不如当时瞎投资买币!

    他看好智慧城市的未来潜力,住宅数量就那么多,基本是固定不变的,卖一套少一套,而全国所有人都想往里面挤。

    打开H城房地产信息,上面就有智慧城市的一房一价信息。

    预售证号:H城智慧城市售房许字(2018)第001号;

    项目名称:星海名筑(现房)(一期)……(二期)……(三期)

    项目地址:H城智慧城市星海一路与星海二路交叉以东

    ……

    这只是其中一个项目,还有星海华庭、星海秋月园、星海滨江国际、星海外滩等十个项目楼盘,每个楼盘的在售房数百套到数千套不等。

    这些不同的楼盘,委托不同的建筑公司建造,所以命名不一样。

    住宅面积从七十平方到数百平方的大平层,或者联排、双拼、独栋别墅。

    像滨江国际和外滩的临江房最贵,十五万起步,他直接退出这个楼盘,真买不起呀。

    别墅单价都是十八万起步,独栋别墅最贵,单套一亿起步价。

    除了一房一价,还详细公布了周围配套,包括教育资源等问题。

    比如买了这小区的房子,小孩可以去哪所小学和初中读书,而非智慧城市的住宅用户,小孩不能跨区域就读。

    同时,公布了购买资格问题。

    这三万套房子,最大发放9万个预订,即三个人抢购一套房子,每个号限购一套,每个家庭限一个号,先报名先得预订号,报满为止。

    H城居民、高端人才、在H城投资的相关人员,此类客户总获得5万个选号,同样是先到先得预订号。

    他看了下一家网站的网友评论,有不少争议。

    “还以为均价十万差不多了,想不到普通住宅均价达到十四万元了,别墅更离谱,谁会买呀!”

    “房子不就是一堆钢筋混凝土吗,能值几个钱,星海集团想钱想疯了,沐阳都不审核一下定价方案吗,让下面的人瞎定价。”

    “一群穷人在议论自己买不起的物品,我们买不起,但有钱人可能不在乎这一点,估计还怕卖便宜了,感觉不到高大上。”

    “现在H城的房价都贵得离谱,说是新房均价六万左右,但好地段好楼层的,没有八九万根本买不到,智慧城市的属性不一样,卖得贵一些也正常,不要拿其它三四线城市房价来对比了。”

    “现在大家都不太知道智慧城市的房子怎么样,过几天开放了就知道了。”

    智慧城市的定价,大多数人认为过高,感觉卖不出去。

    有些网友拿港城来对比,感觉又低了许多。

    但有些网友认为,H城与港城的福利待遇没有什么对比性。

    当然,有些人看重智慧城市的特殊属性,有钱人不会在意那些福利待遇。

    让国外机构和老外不满意的是,智慧城市并未向在桦国无居住证的外国人开售,也就是说,有钱也买不到,除了写字楼。

    智慧城市的有些写字楼也要出售,但商铺并不出售。

    除了公布住宅定价,星海集团还公布了招商内容及出租房政策。

    只要在智慧城市工作的人员,都可以租到智慧城市的廉租房。

    智慧城市建造了大量单身公寓,全简单装修好,五脏俱全,月租金六百元起,专门向在智慧城市打工的普通人供应。

    但如果非智慧城市上班的打工人,是租不到智慧城市的廉租房的。

    光这点措施,获得了大量网友的赞美,说星海集团真是良心呀。

    8月5日,智慧城市开始接受住宅预订,同时开放智慧城市一期区域。

    所有人都等待着智慧城市开放,很想知道里面将是什么样的,那些住宅又是怎么样的。

    时间过得很快,大家终于等到了这一天。

    凌晨的时候,智慧城市的工作人员开始拆除遮挡墙。

    不少民众在凌晨的时候就过来了,在各入口处排起了长龙,当地ZF赶紧派出人员维护次序,不允许民众影响工作人员拆除遮挡墙。

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