“关律师，我有一个关于合同的问题，想咨询一下。”刘会坐下后，对关恒说道。

    “请讲。”对于刘会，关恒不是太熟悉，他是由自己的朋友介绍来的，朋友说，这个刘会是做经纪工作的，自己开了家叫泛亚经纪公司，现在遇到了一些合同上的麻烦想找律师。

    “关律师，我想问一下，什么情况下合同可以不用履行？”刘会小心翼翼的问。

    “合同什么情况下可以不履行？”关恒诧异的看着刘会，“按照法律规定，依法成立并生效的合同，都应当履行。除非……”

    “除非什么？”刘会问。

    “合同无效或者未生效。”

    “那什么样的合同是无效的呢？”

    “无效合同，根据合同法的规定，共有五种，一是欺诈、胁迫手段，并损害国家利益；二是恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；三是以合法形式掩盖非法目的；四是损害社会公共利益，五是违反法律、法规的强制性规定。”

    “是不是有上述几种情形时，就可以不履行合同了？”

    “可以，但必须先由法院或仲裁机构的生效裁判文书确定合同无效才行。否则，还是需要履行的。”

    “我和别人签了一份房屋买卖合同，我就想知道，这份合同是不是一定要履行？”刘会问。

    “你不想履行，是吗？”关恒说，“有没有合同无效的情形？”

    “应该没有。”刘会说。

    “房子有共有人吗？”关恒问，“如果有共有人，也许可以让共有人提出撤销。”

    “房子是公司的，没有共有人。”刘会无奈的说。

    “合同在房管部门备过案吗？”关恒问，如果没有备过案的话，还可以采取一房二买的方式先将房屋过户给别人，但如果备过案的的话，除非撤销备案，否则是过不了户的。

    “备过了。”

    “对方是否履行了付款义务？”

    “应该……算是履行了吧？”刘会迟疑了一下说。

    “什么是应该啊？”关恒对于刘会的回答很是无语，付款或者没有付款，多么简单而又明了的事啊。付了就是付了，没付就是没付。应该是个什么情况？

    “情况这是样的，”刘会说，“我有一个朋友，叫傅军，他向常亚广借了一笔钱，由我用房子提供的担保。”

    “那怎么会把房子卖给那个常亚广了？”关恒有些不解。

    “当时签合同时，三方约定，如果傅军没有按期还款，我这套房子就抵偿借款，归常亚广所有。”刘会解释道。

    “合同带了吗？让我看看。”

    “带了。”

    关恒从刘会手中接过合同，这是一份标准格式的二手房买卖合同。

    “没有借款合同吗？”关恒问。

    “没有，我手里只有这一份房屋买卖合同。”

    关恒一边点头，一边快速浏览起这份房屋买卖合同。

    “这个付款约定和借款合同约定是一致的吗？”关恒指着合同中的付款条款问道。

    “是的。”

    “借款合同能想办法弄到吗？”

    “我试了，傅军说找不到了，常亚广跟本就不会给我提供。

    “对方有什么要求？”

    “他要求我们履行买卖合同，办理过户手续。”刘会说，“在我明确拒绝履行买卖合同后，对方已经向法院提起诉讼。”

    “起诉状带了吗？”

    “带了。”说着，刘会拿出起诉状递给了关恒。

    关恒接过起诉状，扫了一眼原告的诉讼请求，然后对刘会说：“如果单从诉讼请求来讲，这个案子我们赢的把握还是很大的，不过……”

    “不过什么？”刘会问。

    “一是我们能否证实那份借款合同，二是原告会不会变更诉讼请求的。”

    “借款合同的事儿我再想想办法，其他的我就没办法了。”刘会说。

    “行，借款合同尽可能的找到，如果找不到，也要尽早给我说，我好想其他办法来解决这个难题。”关恒说。

    ——————

    “行，我明白，我会想办法解决，但你要有心理准备。缺乏这份重要的证据，对你是很不利的。”在一周后，刘会给关恒打来电话，表示借款合同无法弄到手。关恒只好想其他办法了，但诉讼风险的问题还是要和刘会说明白的。

    随后，关恒向法院申请追加那个傅军做为第三人参与诉讼。

    在我国的民事诉讼活动中，原被告都曾有可能会追加他人参加诉讼，原因各不相同。

    比如原告要起诉公司及其股东共同偿还债务，但由于掌握的公司股东的信息不够详细，在起诉时，往往会先将公司列为被告，然后在拿到立案文书后，通过向工商局调取工商登记，获取更详细的股东信息，再向法庭申请追加被告。

    被告也往往会追加其他被告或第三人，其目的是为了让其他人来承担或者分担责任。

    在关恒申请追加第三人后，本案的诉讼参与人就有了三方，原告常亚广、被告泛亚经纪公司、第三人傅军。

    “审判长，我有几个问题需要向原告和第三人发问。”在法庭调查阶段，关恒希望通过发问的方式，把房屋买卖合同的背景，一一展示给法庭。

    “原告，根据你提供的房屋买卖合同第**条关于合同的终止和解除的条款中，可以清晰的看到‘当第三人傅军偿还清借款和利息后，乙方——也就是你方——应当在5日内配合甲方——也就是被告——办理合同备案撤销手续’，我想问原告，你和本案第三人傅军之间签订的借款协议中，是不是由被告泛亚经纪公司提供的担保？”

    “我认为，这个问题和本案无关。”常亚广说。

    “这个问题和本案有密切关联。”关恒转向法官说道。

    “原告，请回答第一被告代理人的问题。”法官说。

    “是，是由泛亚经纪公司提供担保。”常亚广说。

    “用什么担保的？”

    “房子。”

    “提供了什么样的担保？”

    “傅军不还钱，就把房子卖给我。”常亚广说。

    “是卖给你，还是直接把房子过户给你？”

    “卖给我。”

    “房款是多少？”

    “傅军欠的我多少钱，房子就卖多少钱。”

    “也就是说，泛亚经纪公司将房子过户给你，好替傅军还款是吗？”

    “是啊，大家说好的，如果傅军不能还我钱，这个欠款就抵做房款，被告将房屋卖给我。”常亚广说。

    “第三人，你和原告签订的借款协议关于担保是如何约定的？”

    “如果我到时不能还钱，我所欠的借款金额转为原告与第一被告签订房屋买卖合同的购房款。”

    “原告，是这样约定的吗？”

    “没错，就是这样约定的。”常亚广说。

    “审判长，我没有问题了。”关恒对法官说道。

    在关恒表示没有问题再发问后，三名审判人员简单的商量了一下，主审法官将头转向了常亚广。

    “原告，经过刚才的法庭调查，以及合议庭成员的沟通，现在有一个事情需要向你释明。”主审法官说。

    常亚广没有说话，关恒则好象明白了什么，一直等着原告常亚广的反映。

    “从法庭调查来看，你与被告泛亚经纪公司签订的房屋买卖合同，属于通过签订买卖合同为民间借贷合同提供担保，依法应当按民间借贷纠纷审理，而不是按照买卖合同纠纷审理。

    “根据最高法的规定，现在法庭向你进行释明：

    “第一、你应当按民间借贷纠纷，要求被告承担担保责任，而不能要求被告履行房屋买卖合同。

    “第二可以申请对涉案房屋进行查封等手段，待执行时通过拍卖、变卖第一被告用于提供担保的房屋的方式实现自己的债权。

    “你听明白了吗？”

    “什么意思？”原告常亚广有些懵了。

    “简单的说，就是你需要变更你的诉讼请求，把要求被告履行房屋买卖合同的诉讼请求，变更为要求第一被告承担担保责任。”

    “那我还能得到房子吗？”

    “如果你想要房子，可以按市场价格和第一被告协商购买，也可以等执行时通过竞买的方式购买。”

    “不能直接过户给我啊？”

    “不能。”主审法庭很有耐心，但也很坚决。

    “那我不是要吃亏了吗？”常亚广并不想变更诉讼请求，“我不变更。我只要求法院判决直接把房子过户给我。”

    “原告，我需要再提醒一下：如果你不变更诉讼请求，法庭会驳回你的诉讼请求。”主审法官的话，差一点让关恒跳起来，说那么清楚干嘛啊。

    “不变更，让我按市场价购买，这中间的差价算谁的啊。”常亚广说道。

    “现在法庭调查结束，进行法庭辩论。”主审法官见常亚广坚持不变更诉讼请求，也没有再说什么，该说的都说了，该释明的也都释明了，甚至连最后的结果都已经说的那么明白了，原告仍然坚持，做为法官也没有任何办法。

    “房屋买卖合同是原告与被告签的，被告必须要履行合同。……”常亚广的辩论意见简单明了。

    关恒则做好了发表长篇大论的准备。

    “审判长，审判员：

    “通过法庭调查，我们可以清晰的发现，这份所谓的房屋买卖合同，实际上就是一份以买卖合同为形式为民间借贷提供担保的方式。而根据原告与第三人签订的借款协议及房屋买卖合同的相关条款的约定，这属于流质。

    “依据我国物权法的规定，流质是法律所不允许的。

    “……

    “综上所述，本代理人认为，原告的诉讼请求依法不应获得支持，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。”

    “你别以为我不懂，这怎么可能是留置呢？房子又没有在我手里。我拿什么留啊。”常亚广听完关恒的发言后，不满的说道。

    “这个流质，不是你说的那个留置。我说的流质是说，如果债务人不履行还款义务，则用于担保的物品的所有权就归债权人所有。”关恒对原告解释到。

    “典当行还有绝当呢，怎么就不能直接把房子归我啊。”常亚广不依不饶。

    “即使是在典当行中，如果物品价格超过一定标准，也是不能直接归典当行的，要进行拍卖，在偿还典当行的费用后，剩余部分还要还给当户。你以为这是解放前啊。”关恒说。

    “都少说两句，原被告，是否有新的辩论意见？”法官制止了双方的口角。

    “没有”

    “没有”

    ……

    庭审结束后不久，法院判决驳回了原告的诉讼请求。